Page 129 - 2019 6th AFIS & ASMMA

일반적인 미국 가정의 은퇴 후 삶에 있어 주택의 유동화가 얼마나 중요한 미국에서 역모기지를 시도한 방법은 다양합니다. 1960년대부터 그 시도가
지 알 수 있는 대목입니다. 역모기지는 주택을 유동화할 수 있는 하나의 수단 시작됐고, 지금까지 가장 성공적이었던 시도가 바로 HECM입니다. HECM은
입니다. 사실 굉장히 단순한 구조입니다. 주택보유자가 주택을 담보로 대출을 연방정부가 보증하는 모기지입니다. 정부는 차입자에, 또 대출기관에 보증을

받는데, 일반적인 분할상환 대출과는 다르게 계약자가 상환 요건을 잘 인지하 제공합니다. 차입자에는 대출기관 파산 시에도 지속적인 현금흐름을 보증하
고 있습니다. 오로지 중요한 건 담보물, 주택입니다. 따라서 주택보유자는 주 고, 대출기관에는 담보로 잡은 주택의 가치가 대출잔액보다 적어지는 경우 그
택으로부터 현금을 인출하여 쓰지만, 사망하거나 이사하기 전까지는 일절 상 손실분의 보상을 보증합니다.
환 의무가 없습니다. 현재 HECM 신청 최소 연령이 62세입니다. 만약 당신이 65세이고 85세나
또한, 역모기지의 장점은 거래비용이 낮다는 것입니다. 역모기지 외에 노 90세 정도까지 산다고 가정하면 주택 가치의 50~60%만 차입할 수 있습니다.
후준비를 위한 또 다른 옵션이라 하면 주택을 처분하고 더 작은 집으로 이사 또한, HECM은 비소구금융(non-recourse loan)으로 담보주택 처분 후 부족
를 하는 것인데, 더 많은 거래비용이 들뿐더러 연구 결과에 따르면 은퇴 후 새 분이 발생하여도 차입자에게 청구하지 않습니다. 이런 보증 요건 때문에 보증
로운 곳으로 이사하는 것은 정신건강에도 도움이 되지 않는다고 합니다. 료가 꽤 높은데, 초기보증료가 대출잔액의 2%이며 이후 다달이 대출잔액의
단점은 대출기관의 입장에서 만기가 불확실하다는 점입니다. 차입자가 사 0.5%를 지급해야 합니다.

망하는 날이 만기일이기 때문에 만기가 고정되어 있지 않습니다. 두 번째는 세션 III
대리인 문제(agency problem)입니다. 그중 하나가 역선택의 문제로, 본인의
기대수명에 대한 의료정보를 알고 있는 은퇴자가 주택연금에 가입할 확률이
높습니다. 또 다른 대리인 문제는 도덕적 해이(moral hazard)인데, 주택이 더
이상 본인 또는 자녀 소유가 아니기 때문에 차입자가 집을 제대로 관리할 유
인이 적습니다. 따라서 대출 시점에 대출기관이 기대했던 주택 가치보다 만기
시 가치가 하락할 가능성이 큽니다.

이제 역모기지 상품의 역사를 조금 살펴보도록 하겠습니다. 금융위기 이전
HECM 발행시장은 대형 은행이 차지하고 있었습니다. 당시 대형 은행 3사는
웰스파고, 뱅크오브아메리카, 메트라이프였습니다. 반면 유통시장에서는 패
니매가 전체 시장의 75%를 점유하고 있었습니다. 이 점에서 역모기지 시장은

MBS 출현 이전의 5~60년대 미국 모기지 시장과 유사했다고 볼 수 있습니다.

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